Die neue Grundsteuer bringt zahlreiche Kultur- und Freizeitorte in finanzielle Bedrängnis. Weil sich die Berechnung seit Anfang 2025 nicht nur an der tatsächlichen Nutzung eines Grundstücks, sondern auch an dessen baurechtlichem Entwicklungspotenzial orientiert, drohen Clubs, Biergärten oder Freibädern teils drastische Mehrbelastungen.
Bei Kraftwerk und Tresor hat sich die Grundsteuer „verdreifacht von einem vierstelligen auf einen fünfstelligen Betrag”, sagt Dimitri Hegemann, Betreiber der beiden Veranstaltungsstätten, gegenüber der GROOVE. Während die neue Grundsteuer Berliner Clubs unmittelbar trifft, sieht Jonathan Warneck vom Leipziger Kulturquartier Tanklager West darin vor allem ein strukturelles Problem. Er lehnt nicht die Steuer, sondern ihre Ausgestaltung ab: „Ich finde es gut, dass Menschen mit Grundbesitz stärker besteuert werden. Aber die neue Umsetzung ist leider total misslungen.” Die Reform unterscheide aus seiner Sicht nicht ausreichend zwischen großen Immobilienbesitzern und Kulturorten.
Für das eigene Projekt spiele die höhere Grundsteuer angesichts anderer finanzieller Herausforderungen derzeit eine untergeordnete Rolle. Besonders betroffen seien jedoch kleinere Kulturorte und Clubs, für die eine deutlich höhere Grundsteuer unmittelbar oder über steigende Pachtkosten ins Gewicht falle und die dadurch unter zusätzlichen Druck gerieten. „Es trifft vor allem die Leute, für die so eine Steuer ein großer Posten ist”, sagt Warneck. Größere Unternehmen könnten solche Mehrkosten eher auffangen. Anders als Kulturorte, die ihr Gebäude erst durch Kredite oder jahrelange Investitionen erwerben konnten und nicht über finanzielle Polster verfügen. Hinzu kämen die Folgen für Gäste und Clubbetrieb. „Wenn sich beim Tresor die Summe plötzlich verdreifacht, dann musst du die Preise erhöhen. Am Ende zahlt das wieder der Endverbraucher.” Außerdem resultiert aus der neuen Reform ein weiteres, tiefgreifendes Problem: Die meisten Clubs besitzen ihre Grundstücke nicht selbst, sondern pachten sie. Die steigende Grundsteuer könnte deshalb künftig über höhere Pachtkosten an die Betreiber:innen weitergegeben werden.
Der Berliner Senat will den Clubs nun mit einer Bundesratsinitiative unter die Arme greifen. „Wo Menschen zusammenkommen, entsteht Zusammenhalt. Kultur-, Freizeit- und Begegnungsstätten verdienen deshalb auch im Steuerrecht besondere Aufmerksamkeit”, erklärte Finanzsenator und Spitzenkandidat Stefan Evers (CDU) in der betreffenden Pressemitteilung. Daraufhin beschloss der Senat Ende Juni auf Vorlage von Evers einen Entschließungsantrag, in dem „nur noch das bewertet und besteuert werden [soll], was auch tatsächlich gebaut ist.” Künftig soll bei Grundstücken, die dauerhaft für entsprechende Nutzungen vorgesehen sind, nicht mehr das theoretisch mögliche Baurecht, sondern ausschließlich die tatsächlich vorhandene Bebauung Grundlage für die Grundsteuer sein.
Auslöser für die Grundsteuererhöhung ist die bundesweite Grundsteuerreform, die nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts eingeführt wurde. Das bisherige System basierte auf jahrzehntealten Grundstückswerten und wurde wegen ungleicher Besteuerung für verfassungswidrig erklärt. Seit 2025 gilt deshalb ein neues Bewertungsverfahren.
Für Clubs hat das allerdings unerwartete Folgen. Liegt ein eingeschossiger Club auf einem Grundstück, das theoretisch mehrgeschossig bebaut werden könnte, fließt dieses Entwicklungspotenzial in die Bewertung ein – selbst wenn dort dauerhaft keine weitere Bebauung geplant ist. Gerade in innerstädtischen Lagen können dadurch erhebliche Steuersteigerungen entstehen. Nach Angaben des Berliner Senats setzt das einen „doppelten Fehlanreiz”: Eigentümer:innen würden Grundstücke lieber dichter bebauen oder gar nicht erst an Kultur- und Freizeitstätten vermieten. Gleichzeitig müssten genau jene Orte höhere Steuern zahlen, die Quartiere attraktiv machten.
Da das Grundsteuerrecht bundesweit gilt, wäre eine Änderung nur mit entsprechender Unterstützung anderer Länder möglich. Kritik kommt bereits aus der Berliner Landespolitik und von Beobachter:innen. Zwar wird der Vorstoß grundsätzlich begrüßt, gleichzeitig wird bezweifelt, dass er die strukturellen Probleme der Grundsteuerreform löst.
Für die Clubszene steht dennoch viel auf dem Spiel. Steigende Mieten, höhere Betriebskosten und wirtschaftlicher Druck belasten viele Veranstaltungsorte bereits seit Jahren. Sollte die Grundsteuer weiterhin so drastisch ausfallen, wird sie für weitere Clubs zum existenziellen Risiko.
